Il est courant de parler d’immobilier, de son futur financement hypothécaire ou même du renouvellement de son hypothèque, que ce soit entre amis, famille ou collègue, en effet accéder à la propriété reste un sujet majeur en Suisse.
Le terme de prêt hypothécaire ne vous est certainement pas familier, mais que signifie t-il réellement ?
L’hypothèque
Une personne souhaitant financer l’objet de ses rêves se verra octroyer un prêt hypothécaire par un établissement financier banque ou assurance ou même caisse de pension. En échange de ce prêt, l’acheteur met en garantie le bien immobilier auprès du créancier à travers une cédule hypothécaire.
Le gage permettra de couvrir le risque de non remboursement de la part du débiteur auprès du créancier.
Dans les faits, un prêt hypothécaire est un prêt/crédit/financement est garanti par un droit de gage immobilier qui prends naissance lors de son inscription au registre foncier, ce droit de gage revête la forme généralement d’une hypothèque ou d’une cédule hypothécaire.
Au final, dans les faits, une hypothèque désigne tout le mécanisme lié au financement, au gage et au document s’y rapportant.
Structure du financement hypothécaire
La banque va établir un calcul de viabilité afin de déterminer votre capacité de crédit, un taux d’intérêt théorique de 5% sera appliqué par la banque sur le 1er et le 2ème rang, ainsi qu’un taux de 1% pour les frais d’entretien sur la valeur du bien.
L’institution financière vous accordera un prêt à hauteur de maximum 80% (taux d’avance) de la valeur du bien, en effet 20% minimum du prix du bien doivent être amenés en fonds propres (dont 10% d ne doivent pas provenir de la caisse de pension).
Architecture du financement
Les institutions financières banques, assurances, établiront un calcul de viabilité afin d’estimer votre capacité de financement, voici comment s’articule un calcul de financement hypothécaire :
Le 1er rang : il représente 2/3 du prix du bien, il ne doit pas nécessairement être amorti.
Le 2ème rang : montant correspondant au prix du bien – fonds propres – 1er rang
L’amortissement direct/indirect : il s’agit du remboursement du deuxième rang, qui doit être effectué jusque l’âge de la retraite, au maximum sur 15 ans (directives ASB 2014), celui-ci peut être amorti de façon direct c’est à dire en remboursant la dette à l’organisme financier directement ou bien de façon indirecte c’est à dire à travers une police d’assurance-vie 3a qui sera nantie par l’organisme.
Les frais d’entretien : 1% du prix du bien, ces frais divers correspondent notamment à l’entretien de la maison, charges, assurances, etc…
Les fonds propres : doivent être au minimum de 20% du prix du bien (dont 10% ne doivent pas provenir de la caisse de pension 2ème pilier, autrement dit il vous faudra amener 10% de fonds propres cash).
Afin de valider votre projet, le montant des charges annuelles ne doit pas dépasser le tiers du revenu annuel ou 33% (taux d’effort, peut être supérieur selon l’honorabilité client).
N’hésitez pas à faire une étude de viabilité sur notre site via le lien suivant : https://www.assetial.ch/calculateur-hypotheque/
Les critères pour le calcul de viabilité peuvent varier en fonction des établissements financiers, contactez-nous pour en savoir plus.
Exemple d’un financement classique
Couple, âgé de 35 et 36 ans
Revenu annuel brut du couple : 200’000.-CHF
Prix du bien : 1’200’000.-CHF
Fonds propres : 300’000.-CHF
Quelle sera la viabilité de leur projet ?
1er rang : 1’200’000 X 66,67% = 800’040
Intérêts 1er rang : 800’040 X 5% = 40’002
2ème rang : 1’200’000 – 800’040 – 300’000 = 99’960
Intérêts 2ème rang : 99’960 X 5% = 4’998
Amortissement : 99’960/15ans = 6’664
Frais d’entretien : 1’200’000 X 1% = 12’000
Total des charges annuelles théoriques : 40’002 + 4’998 + 6’664 + 12’000 = 63’664
Taux d’effort : 63’664 / 200’000 *100 = 31,83% (maximum 33%)
Les charges annuelles représentent moins d’un tiers de leurs revenus,ce couple est donc finançable.